Clase 4. Segunda Parte. Derecho Registral Inmobiliario.

RESUMEN EJECUTIVO

1.       Concepto de Asiento.

El concepto proviene del término asentar, dejar constancia. Es decir que los diferentes títulos que ingresan al Registro se incorporan a los libros que lleva el registro.

Tipos de libros[1] del Registro: a) L. Diario. b) De Inscripción. c) De Índice. D) Otros (Libro concesione arto 89 Rgto.)

ANOTACION DE SECUESTROS.

Definición: es el deposito en poder de una persona de la cosa sobre la que pretende algún derecho las partes que litiguen. Puede ser convencional o judicial. El primero puede recaer sobre muebles e inmuebles y el segundo solo sobre muebles, pues a pesar de permitirse su anotación en el Registro y de la mención que del mismo hace el arto 3532 C.[2] se opone a su procedencia el arto 1469C que dice: “si se demanda el dominio u otro derecho real, constituido sobre inmuebles, el poseedor seguirá gozando de el, hasta la sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada.

El actor tendrá derecho de provocar las providencias necesarias para evitar todo deterioro de la cosa, según se ha dicho, y el de los muebles y semovientes anexos a ella y comprendidos en la reinvindicacion, en ambos casos si hubiere justo motivo de temerlo, o las posibilidades del demandado no ofrecieren suficiente garantía.

 A esto mismo tendrá derecho el demandante por rescisión o nulidad de un contrato sobre bienes inmuebles”

Jurisprudencia de la Corte Suprema.

La corte ha sostenido la tesis que no procede el secuestro judicial sobre bienes inmuebles. “ Con relación a la apelación interpuesta por los demandados contra el decreto de secuestro sobre el inmueble objeto de la litis, cabe decir que ha sido criterio constante y unánime de los expositores de Derecho civil y doctrina de este tribunal, que no procede el secuestro de inmuebles dado que no seria justo ni equitativo privar al poseedor del goce de ellos mientras dura el pleito y además porque la ley establece otras medidas precautorias como la intervención. (arto 1469 C y S. de esta Sala de las 9:40 am del 13/09/62) En consecuencia no corresponde otra cosa que revocar y dejar sin efecto el decreto de secuestro apelado”. [3]

El Doctor Fornos es de opinión que además de la anotación de demanda de propiedad se puede pedir la anotación de la intervención judicial el que demandare en juicio la propiedad de minas, de montes, de plantaciones cuya principal riqueza consista en arbolados, la de plantaciones o de establecimientos industriales o fabriles y la fincas rusticas, agrícolas o destinadas a la industria pecuaria.[4]

¿Cual es el efecto de una anotación de Secuestro?  En general son lo mismo que del embargo.

ANOTACION DE PROHIBICION DE ENAJENAR.

La anotación de prohibición de enajenar impide al demandado la libre disposición de los bienes o derechos anotados. En nuestro derecho solo cabe en el juicio especial de liquidación de la sociedad conyugal, al tenor del arto 1608Pr.

¿Cual es el efecto de anotación de prohibición de enajenar?     Esta anotación impide la inscripción o anotación de las enajenaciones y gravámenes de los bienes o derechos anotados que sean otorgados con posterioridad a la anotación. No impide la inscripción o anotación de los otorgados con anterioridad, asi como tampoco los otorgados en virtud de un acto o contrato inscrito con anterioridad a la anotación, como por ejemplo, la hipoteca u otro derecho real.

Las enajenaciones o gravámenes posteriores a la anotación podrán inscribirse una vez que esta se haya cancelado, ya sea porque no prospero la demanda o por arreglo de las partes, pues habrá desaparecido el obstáculo ya que la prohibición de enajenar no constituye propiamente una incapacidad, antes bien la presupone, prueba de ello es que el demandado puede disponer de los otros bienes no anotados.

ANOTACION DE SENTENCIA EJECUTORIADA.

De conformidad con la disposición transcrita la anotación solo cabe cuando en la sentencia se condenare al pago de una suma. El código de procedimiento civil en sus arto 510 y 512 Pr faculta al acreedor que obtuviere sentencia firme que condenare al pago de cantidad liquida y determinada, o al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer, o a entregar alguna cantidad liquida, para pedir el embargo de bienes del deudor.

ANOTACION DE DEMANDA SOBRE PRESUNCION DE MUERTE.

Incapacidad para administrar, incapacidad o indignación del heredero, o legatario, y cualquier otra que modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes.

Las anotaciones preventivas de presunción de muerte o incapacidad en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes, tienen por objeto, como toda anotación de demanda, asegurar el cumplimiento efectivo de la sentencia que dentro del procedimiento correspondiente se dicte, declarando la presunción de muerte o incapacidad, la cual se inscribe en el Libro de Personas. El arto 3964 inc 3. En forma general autoriza la anotación preventiva de las demandas por las cuales se pretende modificar la capacidad o estado civil de las personas.[5]

Lo que debe anotarse es la demanda que tienden a modificar la capacidad en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos. Por otra parte a nadie se le ocurre ni al juez lo ordenaría, pedir la anotación de una demanda de divorcio.

Los que adquieren de buena fe, y a título oneroso del indigno están protegidos contra la acción de indignidad. Así lo dispone el arto 993 Civil que nos expresa: “ La acción de indignidad no pasa contra terceros que de buena fe hubieren adquirido del indigno, a título oneroso bienes pertenecientes a la sucesión, antes de entablar la acción o excepción de indignación. A contrario sensu, podría sostenerse que las adquisiciones posteriores a la acción o excepción quedaran sin ninguna distinción afectadas por  la acción o excepción.

¿Cuál es su efecto?  No impiden la inscripción de las enajenaciones o gravámenes de los bienes anotados. Si la demanda prospera la ejecutoria sirve de base para cancelar las enajenaciones y gravámenes otorgados con posterioridad.

ANOTACION DE LEGADOS.[6]  Los legatarios deben pedir la entrega de sus legados a los herederos o al albacea encargado de cumplir con ellos. La ley concede dos medios para asegurar el pago de sus asignaciones:

1.       Intervención en el juicio de testamentaria (inventario y partición)

2.       La anotación de su legado.

La anotación preventiva se puede hacer por convenio entre partes celebrando en escritura pública o por mandato judicial. Cuando se hubiese de hacer la anotación por mandato, acudirá el legatario al juez competente para conocer de la testamentaria exponiendo su derecho, presentando los títulos en que se funde y señalando los bienes que pretenda anotar. El juez oyendo al heredero y al presentado en juicio sumario, dictara providencia denegando la pretensión o accediendo a ella.

¿Cuál es su efecto? La anotación de legado de inmueble determinado puede pedirse en cualquier tiempo y tiene la virtud de cerrar el Registro. El legatario de género o cantidad podrá pedir anotación dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del testador o después. Los que dentro del plazo hayan pedido anotación preventiva no podrán impedir que otros lo hagan y entre ellos no gozan de preferencia. La anotación de estos legatarios es preferente a los derechos que se adquirieron del heredero en virtud de la reserva legal consignada. Dentro de su efecto se encuentra el arto 98 del Reglamento a la LGRP que nos dice: “ El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo señalado en el artículo 106 de la LGRP sin hacer uso de su derecho, solo podrá exigir después la anotación  preventiva sobre los bienes de la herencia que subsista en poder el heredero, pero no surtirá efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios”.

 El artículo 95 del Reglamento a la Ley 698 LGRP expresa: “El legatario de bienes inmuebles determinados o de créditos o pensiones consignados sobre ellos, no podrán constituir su anotación preventiva sino sobre los mismos bienes”.

El arto 96 Legados de género o cantidad. El legatario de género o cantidad que tenga a su favor anotación preventiva, podrá impedir que otro de la misma clase, obtenga dentro del plazo legal otra anotación a su favor sobre los mismos bienes ya anotados.

Arto 99. Derecho de preferencia de los Legados. El legatario que transcurridos los seis meses pidiese anotación sobre los bienes hereditarios que subsistan en poder del heredero, no obtendrá por ello  preferencia alguna sobre los demás legatarios que omitieron esta formalidad, ni lograra otra ventaja que la de ser antepuesto para el cobro de su legado a cualquier acreedor del heredero que con posterioridad hayan adquirido algún derecho sobre los bienes anotados.

El legatario de género o cantidad podrá anotar el valor del objeto legado sobre cualquier bienes raíces de la herencia bastante para cubrirlos. El legado de cosa ajena, en el supuesto del arto 1118 C puede ser anotado como legado de género o cantidad.

ANOTACION POR FALTAS SUBSANABLES O POR IMPOSIBILIDAD DEL REGISTRADOR.

Según reza el arto 36 de la LGRP nos dice: Art. 36 Calificación de los Documentos por el Registrador o Registradora Previo a la realización de la inscripción y bajo su responsabilidad, el Registrador o Registradora verificará que el documento cumple con los requisitos formales y de fondo exigidos por la Ley, y procederá a inscribir, suspender o denegar su inscripción, anotación o cancelación correspondiente conforme los siguientes criterios: En los documentos notariales:

1.       Que la fecha de la escritura no sea anterior a la emisión de la serie y número del papel sellado del Protocolo;
2. Por lo que hace al Notario o Notaria autorizante: su nombre, apellidos y residencia así como el señalamiento de estar autorizado en el quinquenio correspondiente;
3. Que el inmueble a inscribir corresponda a la circunscripción del Registro;
4. Por lo que hace a los inmuebles objeto de la inscripción: su naturaleza, situación y linderos; la naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier derecho que se inscriba; la naturaleza del título y su fecha;
5. Que el que solicita la inscripción sea el interesado o apoderado;
6. Que se cumpla con el Tracto Sucesivo o sea que el transmiten  sea conforme al asiento de inscripción y del título que se presenta;
7. Que no esté vigente una inscripción incompatible;
8. Por lo que hace a las personas que intervienen en el acto o contrato: sus nombres y apellidos, identificando a las personas naturales o jurídicas con la documentación que la ley especial establece, su capacidad y en caso de que uno de los contratantes haya comparecido en representación de otro si ésta fue debidamente acreditada; y
9. Que la escritura esté concurrida de todas las solemnidades que establece la Ley del Notariado y que se cumplan los requisitos de validez de acto o negocio jurídico exigidos por la ley de la materia.

En los documentos administrativos:

1. Que se verifique la competencia del órgano que dicta la resolución;
2. Que se verifique la legalidad y firmeza del acto;
3. Que se compruebe la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido;
4. Que se hayan cumplido las formalidades extrínsecas del documento presentado;
5. Que se hayan dado los trámites e incidencias esenciales del procedimiento;
6. Que exista relación del procedimiento con el titular registral;
7. Que establezca la inexistencia de los obstáculos que surjan del Registro.

En los documentos judiciales:
La calificación se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal; a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado; a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.
En todo caso y para toda clase de documentos la calificación registral se extenderá a los obstáculos que surjan del Registro.
Los Registradores y Registradoras están en la obligación de acatar los criterios de calificación establecidos en la presente Ley.”

El registrador en ejercicio de su función calificadora puede suspender la inscripción del título por contener faltas subsanables como vimos en el artículo anterior. Frente a tal resolución al interesado se le permite solicitar anotación preventiva con la finalidad de obtener mayor tiempo para subsanar los defectos, o recurrir ante las autoridades judiciales competentes y asegurar así la prioridad adquirida. Existen causas o motivos temporales que impiden, durante un tiempo al registrador practicar el asiento que resulte del título. Estas causas producen con independencia de las faltas que pueden adolecer el título. El  arto 37 [7] de la LGRP habla de la calificación desfavorable dando la oportunidad de subsanar.

Puede resultar de una imposibilidad legal, en cuyo caso la misma ley autoriza la anotación y generalmente ordena que sea de oficio. También procede por imposibilidad material como por ejemplo cuando por exceso de trabajo se acumulan títulos cuyas inscripciones no pueden hacerse dentro del plazo de los 30 días del Diario, o cuando se presentan al mismo tiempo para su inscripción dos títulos contradictorios.

Las anotaciones preventivas que estudiamos tienen su fundamento en el hecho de que los 30 dias de vigencia del Diario pueden resultar insuficientes para subsanar los defectos, resolver definitivamente el ocurso o para que desaparezca la imposibilidad. Estas anotaciones prolongan los efectos del asiento para lograr la inscripción definitiva con la seguridad de conservar la prioridad marcada por el Diario.

En resumen se desprende lo siguiente:

·         Que la anotación preventiva por faltas subsanables tiene un plazo de 30 días contado desde su propia fecha y no desde la presentación del título.

·         Que dicha anotación caduca al vencimiento de los 30 días y que será cancelada de oficio por el Registrador si dentro del plazo no se presentare.[8]

---

[1] Arto 36 del Reglamento.

[2] El secuestro de los predios rústicos se hará en el todo de la finca y no solamente en sus accesorios como el ganado, salvo convenio de las partes.

[3] S.10:55am del 13 de enero de 1969.

[4] Arto 906 Pr y siguientes.

[5] Ver también el arto 1301 Civil. 1880 Pr.

[6] Todo lo referente a legados y su anotación se encuentran regulados en el Reglamento en el Capítulo VI. Arto 93 al 104 del Reglamento.

[7] Art. 37 Calificación Desfavorable.
Cuando el Registrador o la Registradora, en ejercicio de su función calificadora, detecte algún defecto en el documento inscribible que impida la práctica del asiento solicitado, lo manifestará a la parte interesada para que subsane la falta o el defecto durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsanare, o cuando éste fuere insubsanable, devolverá el documento a la parte interesada haciendo constar con razón al pie del título los motivos en que funda su decisión, expresando las normas legales en que se apoye y el recurso que cabe contra la misma.

La parte interesada podrá recurrir contra la calificación del Registrador o Registradora en la forma que determina la presente Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por los defectos observados en el título o que resulten del Registro, cuando éstos sean subsanables.

[8] La anotación dice la CSJ por falta subsanable no puede ser cancelada de oficio por el Registrador aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los 5 días que señala la Ley (Cta del 10 mayo de 1966 BJ p.327).