Clase 2. El Registro Nicaragüense.

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Resumen Ejecutivo
En la unidad anterior pudimos a groso modo, comprender el alcance jurídico de la publicidad registral en los actos y contratos.
En esta unidad observaremos, aprenderemos y nos acercaremos adentrarnos en el registro público nicaragüense y en especial investigaremos las siguientes unidades temáticas para tal efecto.
  1. Derecho registral:
Antecedentes.
Introducción
Autonomía
Sobre la Finca.
  1. Definicion de Deerecho Inmobiliario Registral.
Características
Naturaleza y rama jurídica.
  1. Registro Publico de la Propiedad: Institución y sus fines.
Diversas denominaciones.
  1. Derecho registral nicaraguense:
Los oficios de hipoteca.
El registro conservatorio.
El sistema y los principios hipotecarios.

1.     A. Antecedentes.
Su implantación tuvo lugar a la entrada en vigencia del código civil de Nicaragua desde el año 1904 en la que se destacaran en la comisión jurídica José Francisco Aguilar, Bruno Buitrago y Francisco Paniagua Prado, recibiendo la sanción del Presidente de ese entonces José Santos Zeleya.
Este sistema se inspiró básicamente de la Ley Hipotecaria de España de 1861, indirectamente del Código Civil de Costa Rica, y del de Guatemala. El nuevo sistema recogió los principios rectores de Inscripción, publicidad especialidad, legalidad, prioridad, tracto sucesivo y rogación, asi dejando a un lado la forma antigua de foliación personal al establecerse el folio real.
Hoy ya cumplido más de 80 años de prueba podemos expresar que ha sido exitoso dicho sistema.
En la actualidad el registro a pesar de algunas modernizaciones en el ultimo periodo liberales donde se destaca la operación de microfilms de los libros presenta algunos atrasos considerables, debido en gran manera a medios técnicos que faciliten el despacho ágil de las solicitudes del usuario.
b. Introducción al término.
El derecho Inmobiliario registral es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que esta produce y la organización y funcionamiento del registro.
Se ocupa solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición, modificación y extinción al contrato con el registro). Pues el aspecto estático queda reservado al derecho civil.
Son muchas las definiciones que arroja la doctrina que van desde las mas amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relación jurídica real hasta las que encierran solamente el aspecto dinámico. Entre ellos destacamos la de Bienvenido Oliver:  un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble: es decir un verdadero derecho inmobiliario.[1]
c. Autonomía del Derecho Registral Inmobiliario[2]. (pag.69).
Su autonomía se originó por el desprendimiento del derecho civil, sin embargo diferentes tratadistas doctrinales mantienen la tesis de considerarlo aun parte del derecho civil.
d. Sobre la Finca.
La base sobre lo que constituye nuestro Registro y apertura folios es la Finca. Este concepto de finca responde a la definición de inmueble por naturaleza, es decir una porción delimitada de tierra que puede o no estar edificada. Asi el termino finca es todo lo que abre folio.
Las formas de modificación de la Finca.

e. Definición de Derecho Registral Inmobiliario.
Es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles los efectos que esta produce y la organización y funcionamiento del Registro.
f. Características.
El derecho registral inmobiliario su principal característica es la publicidad de su sistematización de inscripciones, que acompañan al ser humano durante todas las etapas de la vida, tales como el nacimiento hasta su natural descenso. Aparejando asi pues una seguridad jurídica sobre el patrimonio del sujeto.
Y además se ocupa de un solo aspecto del movimiento de los derechos reales.
g. Naturaleza y ramas. 
La naturaleza jurídica del Derecho Inmobiliario es de registrar los movimientos que sufre una determinada finca y las modificaciones que sufre un derecho real, que es llevada de forma consecutiva.
El derecho registral prácticamente se relaciona con otras ramas del Derecho, en especial con el Derecho administrativo, mercantil, procesal, fiscal, Constitucional y con el Derecho Notarial.
H. Diversas denominaciones. (pag. 29).
Nuestra disciplina jurídica ha recibido varias denominaciones en las que se destacan Derecho Hipotecario, D. Inmobiliario, Registro de la propiedad, Registro jurídico real, Derecho Registral, Derecho Inmobiliario registral.
La denominación “derecho hipotecario” es la mas usual, tiene su origen en dos hechos relevantes: a) nuestra disciplina nace por impulso de la necesidad del derecho real de hipoteca que es más un régimen de publicidad. B) algunas leyes que rigen el derecho hipotecario son o regulan la llamada publicidad registral. Esta denominación es poco amplia porque delimita solo a la hipoteca y no a otras figuras.
Derecho inmobiliario. Este término fue introducido por Bienvenido Oliver tomado del derecho alemán, sin embargo contrario al anterior este es extremadamente más amplio saliendo de las limitaciones propias del registro.
El derecho Inmobiliario registral. Es el término que más se ajusta al contenido de nuestra disciplina por lo que goza de mucha aceptación.

i.                   Derecho registral nicaragüense.
Los oficios de hipoteca.
El registro conservatorio.
El sistema y los principios hipotecarios.
Los Oficios de Hipoteca.  (pag. 53).
Aplicación de los oficios hipotecarios en Nicaragua. Así pues por cedulas reales del 9 de mayo de 1778 y el 16 de abril 1783 los oficios de Hipotecas españoles se extendieron a América, empezando el León cabecera de la provincia en donde por primera vez se estableció una Notaria de Hipotecas. Así león y Granada sedes de los dos Oficios.
El registro conservatorio.
Después de la independencia de Centroamérica en especial de Nicaragua,  siguieron vigentes las Notarías de Hipotecas por un buen rato. Bajo el mandato de Tomas Martínez se sanciono el 25 de enero de 1867 el primer código civil siendo una adopción del código civil Chileno.  Así bajo el periodo de Don Pedro Joaquin Chamorro se aprobó el 16 de junio 1877 el Registro conservatorio.  La seguridad de la riqueza inmobiliaria y el estimulo al desarrollo del crédito hipotecario exigía organización, acogiendo los principios de publicidad y de especialidad de la hipoteca.


[1] Citado por IVAN ESCOBAR FORNOS; Oliver: Derecho…, Tomo I. p. 880. Enlas paginas 409 y 410 formula una amplia definición la Ley Hipotecaria.
[2] Citado por Escobar Fornos, op. Cit. Pag 69. “ La carta de Buenos Aires, aprobada enel I Congreso Internacional de Derecho Registral declaro la autonomía de este y dice asi: ‘El derecho registral intrega el sistema jurídico con normas y principios propios de derecho publico y privado que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una diciplina independiente, de la cual el Derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas’.

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