Clase 2. El Registro Nicaragüense.
Resumen Ejecutivo
En la unidad
anterior pudimos a groso modo, comprender el alcance jurídico de la publicidad
registral en los actos y contratos.
En esta
unidad observaremos, aprenderemos y nos acercaremos adentrarnos en el registro público
nicaragüense y en especial investigaremos las siguientes unidades temáticas
para tal efecto.
- Derecho registral:
Antecedentes.
Introducción
Autonomía
Sobre la Finca.
- Definicion de Deerecho Inmobiliario
Registral.
Características
Naturaleza y rama jurídica.
- Registro Publico de la Propiedad: Institución
y sus fines.
Diversas denominaciones.
- Derecho registral nicaraguense:
Los oficios de hipoteca.
El registro conservatorio.
El
sistema y los principios hipotecarios.
1.
A. Antecedentes.
Su
implantación tuvo lugar a la entrada en vigencia del código civil de Nicaragua
desde el año 1904 en la que se destacaran en la comisión jurídica José
Francisco Aguilar, Bruno Buitrago y Francisco Paniagua Prado, recibiendo la
sanción del Presidente de ese entonces José Santos Zeleya.
Este
sistema se inspiró básicamente de la Ley Hipotecaria de España de 1861,
indirectamente del Código Civil de Costa Rica, y del de Guatemala. El nuevo
sistema recogió los principios rectores de Inscripción, publicidad especialidad,
legalidad, prioridad, tracto sucesivo y rogación, asi dejando a un lado la
forma antigua de foliación personal al establecerse el folio real.
Hoy
ya cumplido más de 80 años de prueba podemos expresar que ha sido exitoso dicho
sistema.
En la
actualidad el registro a pesar de algunas modernizaciones en el ultimo periodo
liberales donde se destaca la operación de microfilms de los libros presenta
algunos atrasos considerables, debido en gran manera a medios técnicos que
faciliten el despacho ágil de las solicitudes del usuario.
b. Introducción al término.
El derecho
Inmobiliario registral es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción
del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que
esta produce y la organización y funcionamiento del registro.
Se ocupa
solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición,
modificación y extinción al contrato con el registro). Pues el aspecto estático
queda reservado al derecho civil.
Son muchas
las definiciones que arroja la doctrina que van desde las mas amplias y
comprensivas de los dos aspectos de la relación jurídica real hasta las que
encierran solamente el aspecto dinámico. Entre ellos destacamos la de
Bienvenido Oliver: un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los
derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble: es decir un verdadero derecho
inmobiliario.[1]
c. Autonomía del Derecho Registral Inmobiliario[2].
(pag.69).
Su autonomía
se originó por el desprendimiento del derecho civil, sin embargo diferentes
tratadistas doctrinales mantienen la tesis de considerarlo aun parte del
derecho civil.
d. Sobre la Finca.
La base sobre
lo que constituye nuestro Registro y apertura folios es la Finca. Este concepto
de finca responde a la definición de inmueble por naturaleza, es decir una
porción delimitada de tierra que puede o no estar edificada. Asi el termino
finca es todo lo que abre folio.
Las formas de
modificación de la Finca.
e. Definición de Derecho Registral Inmobiliario.
Es un
conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles los efectos que esta produce y la
organización y funcionamiento del Registro.
f. Características.
El derecho
registral inmobiliario su principal característica es la publicidad de su
sistematización de inscripciones, que acompañan al ser humano durante todas las
etapas de la vida, tales como el nacimiento hasta su natural descenso.
Aparejando asi pues una seguridad jurídica sobre el patrimonio del sujeto.
Y además se
ocupa de un solo aspecto del movimiento de los derechos reales.
g. Naturaleza y ramas.
La naturaleza
jurídica del Derecho Inmobiliario es de registrar los movimientos que sufre una
determinada finca y las modificaciones que sufre un derecho real, que es
llevada de forma consecutiva.
El derecho
registral prácticamente se relaciona con otras ramas del Derecho, en especial
con el Derecho administrativo, mercantil, procesal, fiscal, Constitucional y
con el Derecho Notarial.
H. Diversas denominaciones. (pag. 29).
Nuestra
disciplina jurídica ha recibido varias denominaciones en las que se destacan
Derecho Hipotecario, D. Inmobiliario, Registro de la propiedad, Registro
jurídico real, Derecho Registral, Derecho Inmobiliario registral.
La
denominación “derecho hipotecario” es la mas usual, tiene su origen en dos
hechos relevantes: a) nuestra disciplina nace por impulso de la necesidad del
derecho real de hipoteca que es más un régimen de publicidad. B) algunas leyes
que rigen el derecho hipotecario son o regulan la llamada publicidad registral.
Esta denominación es poco amplia porque delimita solo a la hipoteca y no a
otras figuras.
Derecho
inmobiliario. Este término fue introducido por Bienvenido Oliver tomado del
derecho alemán, sin embargo contrario al anterior este es extremadamente más
amplio saliendo de las limitaciones propias del registro.
El derecho
Inmobiliario registral. Es el término que más se ajusta al contenido de nuestra
disciplina por lo que goza de mucha aceptación.
i.
Derecho
registral nicaragüense.
Los oficios de hipoteca.
El registro conservatorio.
El sistema y los principios hipotecarios.
Los Oficios
de Hipoteca. (pag. 53).
Aplicación de
los oficios hipotecarios en Nicaragua. Así pues por cedulas reales del 9 de
mayo de 1778 y el 16 de abril 1783 los oficios de Hipotecas españoles se
extendieron a América, empezando el León cabecera de la provincia en donde por
primera vez se estableció una Notaria de Hipotecas. Así león y Granada sedes de
los dos Oficios.
El registro
conservatorio.
Después de la
independencia de Centroamérica en especial de Nicaragua, siguieron vigentes las Notarías de Hipotecas
por un buen rato. Bajo el mandato de Tomas Martínez se sanciono el 25 de enero
de 1867 el primer código civil siendo una adopción del código civil
Chileno. Así bajo el periodo de Don
Pedro Joaquin Chamorro se aprobó el 16 de junio 1877 el Registro conservatorio. La seguridad de la riqueza inmobiliaria y el
estimulo al desarrollo del crédito hipotecario exigía organización, acogiendo
los principios de publicidad y de especialidad de la hipoteca.
[1] Citado por IVAN ESCOBAR FORNOS;
Oliver: Derecho…, Tomo I. p. 880. Enlas paginas 409 y 410 formula una amplia
definición la Ley Hipotecaria.
[2] Citado por Escobar Fornos,
op. Cit. Pag 69. “ La carta de Buenos Aires, aprobada enel I Congreso
Internacional de Derecho Registral declaro la autonomía de este y dice asi: ‘El
derecho registral intrega el sistema jurídico con normas y principios propios
de derecho publico y privado que coexisten y funcionan armónicamente
constituyendo una diciplina independiente, de la cual el Derecho registral
inmobiliario es una de sus principales ramas’.
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