Resumen Ejecutivo D. Registral y la Publicidad

Resumen Ejecutivo

El derecho Inmobiliario registral es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que esta produce y la organización y funcionamiento del registro.

Se ocupa solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición, modificación y extinción al contrato con el registro). Pues el aspecto estático queda reservado al derecho civil.

Son muchas las definiciones que arroja la doctrina que van desde las mas amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relación jurídica real hasta las que encierran solamente el aspecto dinámico. Entre ellos destacamos la de Bienvenido Oliver:  un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble: es decir un verdadero derecho inmobiliario.[1]

Alcance de la Publicidad Registral.

La publicidad registral se extiende a las relaciones patrimoniales e las personas y acompaña  al individuo en los momentos mas importantes de su existencia, nacimiento, matrimonio, y muerte. También se refiere a las personas jurídicas.

La clásica distinción entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor con relación a la publicidad, pues en la actualidad se distingue entre bienes registrables y no registrables, cualquiera que sea su naturaleza, siendo en consecuencia inscribibles tantos los derechos reales sobre muebles como sobre inmuebles, pero para la inscripcion o publicidad de estos derechos se requieren en los bienes sobre los cuales recaen los requisitos o condiciones siguientes:

a)     Facilidad para identificarlos y diferenciarlos.

b)    Durabilidad llenan este requisito los inmuebles y algunos muebles cmo por ejemplo los buques, aeronaves y vehículos automotores.

Tambien en los bienes inmateriales (propiedad intelectual) también concurren los requisitos de durabilidad e identificación por lo que están sujetos al régimen de publicidad.

El derecho inmobiliario registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria de la mercantil no de la referente al estado civil de las personas. Reduce su ámbito en cuanto a la materia inscribible, a la publicidad del dominio y demás derechos sobre inmuebles. Esto no quiere decir que no existen algunos casos excepcionales en que los derechos personales ingresan al Registro.

FINES/ objeto.

Tiene la publicidad inmobiliaria como fin el dotar de seguridad jurídica al tráfico jurídico inmobiliario, lo cual favorece el aumento del crédito, la circulación de riqueza territorial la moderación del interés del dinero, la ocultación de gravámenes y la doble venta.

En la decisión del conflicto entre la seguridad del tráfico y los derechos subjetivos debe prevalecer una posición de equilibrio, pues no debe procederse en forma exclusiva a favor de uno de los dos extremos. La seguridad del tráfico debe lograrse en armonía con la tutela de los derechos subjetivos.

Publicidad. Concepto. Objeto y Valor.

Publicidad refiere un facultamiento para todo publico de conocer y enterarse de un acto o contrato que previamente fue inscrito en el registro que le sea beneficioso o le sea incompatible.

Publicidad Formal.

Es la facultad que se le otorga a los interesados para que consulten los libros o pidan certificación del contenido de ellos. Encuentra acogida esta publicidad en nuestro propio sistema. (cap IX del R.R.P).

Publicidad material.

La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que las leyes le atribuyen a la publicidad, es el campo propio de este principio.  La publicidad formal brinda los medios para lograr la publicidad material.

En caso de disconformidad entre la realidad jurídica extraregistral y los pronunciamientos del registro la ley se inclina a favor de estos últimos a través de dos presunciones, legales:

·        La presunción iuris tantum de que el contenido del Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimación).

·        La presunción iuris er de iuris de que el Registro es exacto e integro. Se establece a favor de los terceros que reúnen los requisitos señalados por la ley y no admiten prueba en contrario (principio de fe pública).

EL REGISTRO.

Ubicación[2]. Se desprendió del Derecho Civil. No obstante, un fuerte sector doctrinal le niega independencia por considerarlo parte de este, pero le reconoce el amplio campo que desarrolla, su autonomía didáctica y las modificaciones que introduce sobre ciertos conceptos tradicionales del Derecho Civil.[3]

Concepto.[4] Es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles los efectos que esta produce y la organización y funcionamiento del Registro.

Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son adjetivas otras sustantivas unas de derecho privado y otras de derecho público.

3. Efectos Jurídicos:

Para que se puedan registrar los derechos inscribibles es necesario que estén contenidos en una escritura pública, ejecutoria o en otro documento autentico expresamente autorizado por la ley para este efecto. ( Artos, 3941C. y 3 RRP).

Artos 3541, 3942, 3951,3957 C., 1426 Pr y 129 del R.R.P. El registro también recibe las transmisiones por causa de muerte y las anotaciones preventivas  de que tratan los artos 3964 C, y el 29 RRP y otros entre esos se anota un extracto de las prendas agrarias para conocimiento de terceros.

EFECTOS. De la publicidad, registro y de los actos y contratos.

Pag 136, a la 146. Del Libro base.

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[1] Citado por IVAN ESCOBAR FORNOS; Oliver: Derecho…, Tomo I. p. 880. Enlas paginas 409 y 410 formula una amplia definición la Ley Hipotecaria.

[2] Introducción al Derecho Registral Inmobiliario. Escobar Fornos, Ivan., Hispamer. 1999.  Tomado de la Pag 69.

[3] Citado por Escobar Forno. Op Cit. La Corte Suprema ha dicho que siempre que surja un conflicto real o aparente entre el derecho común y el Registro, debe ceder el  campo el derecho común al Registro, porque en beneficio de los asociados es de suma importancia robustecer la institución del Registro aun con sacrificio del derecho común, si es necesario (S, 12m del 10 mayo de 1934 B.J p 8616).

[4] Op cit. pag. 25. Escobar Fornos.