Clase 5. LA FINCA sus modificaciones y gravámenes. Parte A.
Las anteriores datos es una breve
historia legislativa de las confiscaciones en Nicaragua después del 19 de julio
de 1979 que generaron el mayor tema con reformas y creación de leyes e
instancias para dar solución a la situación. Después de 33 años seguimos
cargando los nicaragüenses el atraso y conflicto jurídico generado por las
confiscaciones.
DEFINICION DE FINCA.
Es una porción delimitada de
tierra que bien puede estar o no edificada.
MODIFICACIONES.
LAS fincas pueden sufrir modificaciones que
afecten su descripción, conservando su individualidad, o bien su integridad y
se pueden agrupar asi:
A)
DESMEMBRACION.
Se entiende
desmembración a la separación de una parte de la finca matriz o inscrita. Estas
conservan su número original y la parcela segregada se le asigna un nuevo folio
y numero.
En la inscripción de
finca matriz se tomara nota de la segregación y en la nueva o segregada se
harán constar las cargas y gravámenes de aquella.
Es necesario que la
finca matriz tenga suficiente extensión para que se peda inscribir la
desmembración. Si la finca tiene una mayor cabida de la que publica el
Registro, debe procederse al deslinde o la mensura. LA CSJ ha dicho que son
inscribibles las desmembraciones efectuadas en fincas a cuerpo cierto, esto es,
sin determinación de superficie, pero determinada esta sobre el lote
desmembrado.[1]
LA práctica registral
y la doctrina de la CSJ al permitir que la desmembración abra folio. Esta
medida es sana afirma el Doctor Fornos pues se evita que bajo el mismo número
aparezca varios propietarios lo que en primer lugar es contrario a la técnica
del folio real que sigue nuestro código y así mismo da ocasión para que se
formen extensas complicadas y confusas cadenas registrales.
Parte
concreta sobre la Finca en la Ley 698.
Art. 87 Numeración de las Fincas.
Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará con número diferente y correlativo.
A su vez, las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se señalarán también con una numeración correlativa y especial. Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del asiento que se cancela.
Art. 88 Fincas Especiales a los Efectos de la Inscripción.
Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro bajo un solo número:
1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida, o al menos comenzada, haciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados previa la inscripción del edificio en su conjunto;
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo;
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno de los edificios que lo integren;
4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma determinada por su legislación especial;
5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación especial; y
6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislación especial.
Art. 89 Efectos de la Determinación de los Derechos Inscritos.
Únicamente perjudicarán a tercero aquéllas cargas, gravámenes y demás derechos reales limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si están debidamente inscritos. En consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de oficio las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción y especial.
Art. 90 Principio de Tracto Sucesivo de las Inscripciones.
Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores o Registradoras denegarán la inscripción solicitada.
En el caso de que no esté inscrito el derecho del transferente, pero del documento cuya inscripción se pretende, refleje los antecedentes del título previo de adquisición, se tomará la anotación preventiva que se refiere esta Ley, a instancia del interesado.
Art. 91 Supuesto de Tracto Abreviado.
No será necesaria la previa inscripción, para inscribir los documentos otorgados por los herederos del causante, cuando ratifiquen contratos privados otorgados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
No obstante lo estipulado, no podrá inscribirse en el Registro ninguna cesión de derechos hereditarios, sin que previamente se haya procedido con la inscripción de la declaratoria de herederos.
Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento del heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste, los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
Art. 92 Reanudación del Tracto.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante resolución judicial recaída en juicio declarativo ordinario que así lo ordene.
Art. 93 Consecuencias Procesales.
No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de personas o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de cancelación de la inscripción correspondiente.
Art. 94 Tercería Registral.
En caso de secuestro, embargo preventivo, ejecutivo, de ejecución de sentencias que recaigan contra bienes inmuebles o derechos reales determinados inscritos en el Registro, se sobreseerá todo procedimiento de ejecución respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro, que dichos bienes o derechos, constan inscritos a favor de persona distinta de aquellas contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredero del que aparece como dueño en el Registro.
Art. 95 Efectos de la No Inscripción.
Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación en el Registro. Se consideran como terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción.
Cada una de las fincas que se inscriba por primera vez se señalará con número diferente y correlativo.
A su vez, las inscripciones y anotaciones correspondientes a cada finca se señalarán también con una numeración correlativa y especial. Las cancelaciones se señalarán con el mismo número del asiento que se cancela.
Art. 88 Fincas Especiales a los Efectos de la Inscripción.
Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro bajo un solo número:
1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida, o al menos comenzada, haciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente proyectados previa la inscripción del edificio en su conjunto;
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo;
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno de los edificios que lo integren;
4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma determinada por su legislación especial;
5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación especial; y
6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su legislación especial.
Art. 89 Efectos de la Determinación de los Derechos Inscritos.
Únicamente perjudicarán a tercero aquéllas cargas, gravámenes y demás derechos reales limitativos del dominio impuestos sobre las fincas a que afecten si están debidamente inscritos. En consecuencia, no tendrán valor alguno y deberán cancelarse de oficio las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción y especial.
Art. 90 Principio de Tracto Sucesivo de las Inscripciones.
Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores o Registradoras denegarán la inscripción solicitada.
En el caso de que no esté inscrito el derecho del transferente, pero del documento cuya inscripción se pretende, refleje los antecedentes del título previo de adquisición, se tomará la anotación preventiva que se refiere esta Ley, a instancia del interesado.
Art. 91 Supuesto de Tracto Abreviado.
No será necesaria la previa inscripción, para inscribir los documentos otorgados por los herederos del causante, cuando ratifiquen contratos privados otorgados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
No obstante lo estipulado, no podrá inscribirse en el Registro ninguna cesión de derechos hereditarios, sin que previamente se haya procedido con la inscripción de la declaratoria de herederos.
Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento del heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste, los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
Art. 92 Reanudación del Tracto.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante resolución judicial recaída en juicio declarativo ordinario que así lo ordene.
Art. 93 Consecuencias Procesales.
No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de personas o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de cancelación de la inscripción correspondiente.
Art. 94 Tercería Registral.
En caso de secuestro, embargo preventivo, ejecutivo, de ejecución de sentencias que recaigan contra bienes inmuebles o derechos reales determinados inscritos en el Registro, se sobreseerá todo procedimiento de ejecución respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro, que dichos bienes o derechos, constan inscritos a favor de persona distinta de aquellas contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredero del que aparece como dueño en el Registro.
Art. 95 Efectos de la No Inscripción.
Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la fecha de su presentación en el Registro. Se consideran como terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción.
FUSION.
Es la reunión de dos o más fincas
colindantes que figuran inscritas en el Registro con números diferentes para
formar una sola con numero propio.
En las fincas matrices se tomara nota de la fusión, y en la nueva se
harán constar en las columnas respectivas todas las cargas, condiciones y
gravámenes de las propiedades agrupadas.
En el nuevo folio debe describirse la finca,
que resulto de la fusión, su cabida y linderos y también se hará constar el número
, folio, y tomo de las agrupadas.
La fusión se debe solicitar en
escritura pública de conformidad al arto 3941 Civil y cabe aunque las fincas
estén gravadas. A pesar de la unificación el gravamen de una finca agrupada no
se extiende a otra. Según lo dispone el arto 3774 Civil dispone que las adquisiciones
hechas por el propietario del inmueble contiguos para reunirlos al inmueble
hipotecado no están sujeto a la hipoteca.
LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA HA
DICHO.
·
Que
las personas que tienen varias fincas limítrofes pueden hacer de ellas una sola
finca por medio de una simple solicitud.
·
Que
para que pueda hacerse la fusión es necesario que las fincas sean
determinadas continuas.
·
Que
la fusión cabe en general cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueño y
están libres de gravámenes.
·
Que
cabe la fusión aunque sobre alguna de las propiedades conglobadas pese hipoteca
o gravamen.
·
Que no es permitida la fusión de varias fincas
si dos de ellas están prometidas vender porque cuando los gravámenes aparecen a
favor de distintas personas o no afectan todas las fincas no debe hacerse la
fusión.
·
Que
no deben hacerse la fusión de una finca hipotecada con otra libre de gravamen
·
Que
no puede hacer fusión con fincas que no están inscritas legalmente.
DIVISION.
Por división de finca se refiere que la finca Matriz
desaparece totalmente y da lugar a otra a las que se le asigna un folio y
numero diferente. En la original
(matriz) se le tomara nota de la división y en esta se harán constar las cargas
y gravámenes que arrastran de la matriz.
Ejemplo se puede originar de una cesación de comunidad
y aun por voluntad del dueño.
OBRA
NUEVA.
Inscrita el inmueble también se
entiende las nuevas edificaciones que en el se hagan. El propietario tiene la
obligación de presentar dentro de los
diez días subsiguiente a la conclusión
de los edificios una minuta en la que se
expresara la naturaleza de la obra su extensión y valor. Sin la inscripción de
las mejoras el propietario no puede enajenar la propiedad.[2]
En los predios rústicos es potestativos inscribir por
medio de una minuta las plantaciones, cercas y demás mejoras. Se inscribirá si
el interesado lo solicita, porque la ley no lo prohíbe. [3].
Para inscribir las mejoras debe solicitarlo el dueño, o titular de la
propiedad en el registro. Así lo exige el principio de tracto sucesivo. Sin
embargo con permiso del titular los terceros
pueden inscribir las mejoras que hicieren en el fundo ajeno.[4]
En sentencia de las 11:30 am del
29 abril de 1930 BJ pa 7380. La Corte Suprema de Justicia decidió que si el
comprador había construido en el inmueble que le trasmitió el vendedor esta
venta y la donación subsiguiente contenidas en la misma escritura no son nulas
por la falta de inscripción de la minuta de mejoras porque no es aplicable al
caso del arto 3956Civil.
RECTIFICACION DE MEDIDA SUPERFICIAL.
La rectificación se da cuando el
terreno refleja una mayor o menor superficie de la que tiene en la realidad
extra-registral.
Si en el Registro refleja una
mayor medida que la real, es suficiente el consentimiento del titular registral
para rectificar la discordancia.
Si en el Registro refleja
unamenor medida que la real se recurre
al deslinde.Este juicio es largo y algunos litigantes usan la mensura que se
tramita sin citación o intervención de los colindantes. No todos los
registradores del país acepta este tipo de medida. Otros usan el medio de la inmatriculación
para incorporar al registro la mayor extensión del inmueble pero en estos casos
quedaran inscritos dos inmuebles independientes. Nuestra ley no contempla
procedimientos especiales para inscribir el exceso de cabida.
De que artículo sacaron lo de la división
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